1. Veličina i struktura tržišta

Ukupna moderna industrijska površina u Srbiji sada iznosi preko 3 miliona kvadratnih metara, a većina je koncentrisana u i oko Beograda. Glavni grad ostaje dominantno logističko središte, koristeći prednosti svog strateškog položaja duž panevropskih transportnih koridora koji povezuju Centralnu Evropu sa Jugoistočnom Evropom i Turskom.

Izvan Beograda, sekundarne logističke lokacije poput Novog Sada, Niša i Subotice postepeno privlače sve više pažnje, podstaknute:

  • Nižim troškovima zemljišta i rada
  • Poboljšanjem infrastrukture
  • Rastućim interesom zakupaca proizvodnih prostora

 

2. Slobodni prostori i raspoloživost (2026.)

Nivoi slobodnih prostora značajno variraju u zavisnosti od lokacije i kvaliteta zgrade.

Zona | Stopa slobodnih prostora | Komentar

  • Beograd, luksuzan | 5–9% | Nisko; nova ponuda se brzo apsorbuje
  • Predgrađa Beograda | +1–3 pp | Umerena raspoloživost
  • Sekundarna tržišta | Veća | Uslovi povoljniji za zakupce

Slobodni prostori klase A i dalje su znatno manji od ukupnog proseka tržišta, jer se stariji prostori klase B i dalje bore sa nižim specifikacijama i slabijom potražnjom zakupaca.

U praksi, to znači da, iako se glavni slobodni prostori mogu činiti prijatnim, zaista moderan, ESG-kompatibilan prostor na vrhunskim lokacijama ostaje relativno ograničen.

 

3. Trendovi u zakupu

Cene najma za skladišni prostor A klase trenutno se kreću između 4,50 i 6,50 eura po kvadratnom metru mesečno, zavisno o lokaciji, specifikaciji i strukturi zakupa.

Nakon perioda snažnog rasta zakupa između 2021. i 2023. godine - kada su zakupnine porasle za čak 15-30% - tržište je ušlo u stabilniju fazu. Rast zakupnina u periodu 2024-2025. ublažen je na približno 2-5% godišnje.

Ova promena odražava nekoliko faktora:

  • Veći obim nove ponude koji stiže na tržište
  • Zakupci postaju osetljiviji na troškove i selektivniji
  • Šira normalizacija na evropskim logističkim tržištima

Kao rezultat toga, zakupci koji pregovaraju u 2026. godini su u znatno jačem položaju nego tokom vršnih godina, s većom fleksibilnošću u pogledu uslova zakupa i podsticaja.

4. Novi razvojni projekti (pipeline)

Razvojni pipeline za 2026. godinu ostaje aktivan, iako je tempo novih projekata sporiji u odnosu na prethodne godine. Investitori postaju oprezniji zbog viših troškova izgradnje i ograničenog finansiranja, ali vrhunski logistički parkovi nastavljaju da se šire.

Ključni trendovi razvoja uključuju:

  • Standardi održivosti: BREEAM Very Good ili Excellent sertifikat postaje standard za nove projekte
  • Viši tehnički standardi: 12 m čiste visine, povećana nosivost poda i veće manipulativne površine postaju norma
  • Spremnost za automatizaciju: unapređeno napajanje i raspored prostora prilagođen robotici i sistemima sortiranja
  • Strategije predizdavanja: sve veći deo novih projekata se delimično ili u potpunosti izdaje pre završetka

Istovremeno, stariji objekti bez sertifikata suočavaju se sa rastućim rizikom zastarelosti, posebno kod međunarodnih zakupaca sa ESG zahtevima.

5. Pokretači tražnje (2026)

Tražnju za skladišnim prostorom u Srbiji podržava kombinacija strukturnih i cikličnih faktora.

E-trgovina nastavlja da raste, ali održivijim tempom nego tokom pandemije. To podstiče tražnju kako za velikim fulfillment centrima, tako i za manjim „last mile“ objektima bliže urbanim zonama.

Nearshoring je još jedan važan pokretač, jer proizvođači premeštaju proizvodnju bliže evropskim tržištima. Konkurentni troškovi rada i strateška lokacija Srbije čine je atraktivnom za takve investicije.

3PL sektor (logistika treće strane) ostaje veoma aktivan, jer kompanije sve više outsourcuju logističke operacije radi efikasnosti i skalabilnosti.

Pored toga, tražnja za hladnim lancem — posebno u farmaciji i distribuciji hrane — brzo raste, dok ponuda i dalje zaostaje u većem delu zemlje.

6. Pozicija zakupaca u 2026. godini

Trenutni tržišni uslovi daju zakupcima veću pregovaračku moć nego prethodnih godina, posebno kod većih zahteva ili dugoročnih ugovora.

Tipični podsticaji uključuju:

  • 2–5 meseci bez zakupnine za ugovore na 5 godina
  • Doprinos za opremanje u rasponu od 20 do 50 €/m²
  • Opcije raskida u 3. ili 4. godini kod ugovora na 5–7 godina
  • Pristup objektima sa BREEAM sertifikatom i „zelenim“ ugovorima

Iako zakupodavci ostaju disciplinovani kada su u pitanju nominalne cene zakupa, efektivne zakupnine se sve više formiraju kroz pakete podsticaja.

7. Izgledi za 2026. i dalje

Gledano unapred, očekuje se da će tržište skladišta u Srbiji ostati stabilno, uz podršku njegove uloge regionalnog logističkog čvorišta.

Ipak, nekoliko trendova će oblikovati narednu fazu:

  • Sporiji, ali održiviji razvoj
  • Dalja polarizacija između modernih i zastarelih objekata
  • Sve veći značaj ESG standarda
  • Postepen prelazak ka tržištu povoljnijem za zakupce

Do 2026–2027. godine, kombinacija nove ponude i opreznije tražnje mogla bi dovesti do konkurentnijih uslova zakupa, posebno van primarnih lokacija.

FAQ

Da li je 2026. godina dobro vreme za potpisivanje dugoročnog ugovora o zakupu skladišta u Srbiji?
Tržišni uslovi u 2026. su uravnoteženiji nego u periodu 2022–2023. Zakupnine su stabilne, dostupni su podsticaji, a zakupodavci su fleksibilniji. Ako vam je prioritet obezbeđivanje prostora, ovo je dobar trenutak za ugovor — posebno uz pregovaranje opcije raskida. Ipak, zakupci koji imaju fleksibilnost mogu imati koristi od čekanja dodatne ponude tokom 2026–2027.

Kakvi su izgledi za spekulativnu gradnju u Srbiji u 2026. godini?
Spekulativna gradnja je usporena u odnosu na vrhunac tržišta zbog viših troškova gradnje i finansiranja. Ipak, veliki investitori nastavljaju razvoj na ključnim logističkim koridorima, posebno oko Beograda. Očekuje se rast ukupnog kapaciteta od oko 15–20% do kraja 2026.

Kako zahtevi održivosti utiču na tržište skladišta u Srbiji?
Održivost je postala ključni faktor pri donošenju odluka. Objekti sa BREEAM sertifikatom su sve traženiji, posebno kod međunarodnih kompanija sa ESG obavezama. To stvara sve veći jaz između modernih i starijih objekata, pri čemu sertifikovani objekti ostvaruju 5–15% višu zakupninu.

 

Pronađite odgovarajući prostor

Kontaktirajte nas ili koristite pretragu na našem portalu kako biste pronašli dostupne prostore koji odgovaraju vašim zahtevima.

Pretražite dostupne prostore na magacininfo.rs.