Kada sagledavamo rezultate tržišta, važno je uzeti u obzir i širi ekonomski kontekst u regionu. Privredni rast u Centralnoj i Istočnoj Evropi tokom 2026. i 2027. godine ostaje stabilan, iako se njegov tempo razlikuje od zemlje do zemlje. Poljska i dalje prednjači, dok se u Mađarskoj, nakon aprilskih izbora, očekuje ubrzanje privredne aktivnosti. Jačanje potrošnje stanovništva, oporavak industrijske aktivnosti i predvidljivije ekonomsko okruženje trebalo bi da doprinesu snažnijoj aktivnosti na većini tržišta tokom 2027. godine. Očekuje se da Poljska ostane među vodećim ekonomijama regiona, uprkos nešto umerenijem tempu rasta. Istovremeno, inflacija se značajno razlikuje među zemljama regiona, od 2,1% u Mađarskoj do 8,3% u Rumuniji, što se odražava i na različite pravce monetarne politike. Dok Mađarska postepeno snižava kamatne stope, Rumunija ih zadržava na postojećem nivou, a Češka vodi restriktivniju monetarnu politiku.

Privredni rast oslanja se na potrošnju stanovništva i investicije, dok projekti finansirani sredstvima Evropske unije i dalje imaju važnu ulogu širom Centralne i Istočne Evrope. Očekuje se da će fiskalni podsticaji u Nemačkoj i povećana izdvajanja za odbranu u Evropi dodatno podstaći industrijsku proizvodnju i izvoz, posebno od 2027. godine. S druge strane, obnovljene tenzije između SAD i Irana, visoke cene energenata i sve snažnija konkurencija iz Kine ostaju među glavnim spoljnim rizicima za privrede regiona.

Povratak međunarodnog kapitala

Investiciono tržište Centralne i Istočne Evrope zabeležilo je u prvoj polovini 2026. godine ukupan obim transakcija od 5,5 milijardi evra, što predstavlja najbolji rezultat za prvih šest meseci godine još od pandemije. Ovakav rezultat posebno dobija na značaju imajući u vidu da su troškovi finansiranja i dalje relativno visoki. Na kancelarijski sektor odnosilo se oko 1,6 milijardi evra, pri čemu je najveća aktivnost zabeležena u Poljskoj, Češkoj i Mađarskoj. Posmatrano u odnosu na ukupan obim investicija u svim segmentima nekretnina, kancelarijski sektor bio je glavni pokretač investicione aktivnosti u Slovačkoj i Rumuniji. Posebno je značajan povratak međunarodnih investitora, čije prisustvo na tržištu ponovo postaje sve izraženije. Tokom prve polovine godine učestvovali su u transakcijama ukupne vrednosti od gotovo 900 miliona evra.

Nova ponuda i dalje ograničena, dok se izgradnja postepeno oporavlja

Tokom prve polovine 2026. godine, ukupna ponuda kancelarijskog prostora u Centralnoj i Istočnoj Evropi povećana je za približno 123.000 m², pri čemu je najveći rast zabeležen u Varšavi, sa 45.000 m² novog prostora, i Budimpešti, sa 43.000 m². Ipak, obim novozavršenih projekata i dalje je nizak i gotovo 30% manji nego u istom periodu 2025. godine. Ograničena ponuda ostaje karakteristična za ceo region, dok se građevinska aktivnost postepeno intenzivira kao odgovor na pad stope nepopunjenosti. Izbor za zakupce i dalje je sužen, naročito na najtraženijim lokacijama. Nedostatak novog prostora, uz visoke troškove preseljenja, sve češće navodi kompanije da produže postojeće ugovore o zakupu umesto da menjaju lokaciju. Na većini analiziranih tržišta, obnove postojećih ugovora činile su oko 50% ukupne bruto tražnje. Trenutno je u izgradnji gotovo milion kvadratnih metara kancelarijskog prostora, ali se očekuje da će obim novih projekata završenih između 2026. i 2028. godine ostati ispod petogodišnjeg proseka. Zbog toga se značajnije povećanje ponude ne očekuje ni u kratkom roku. Istovremeno, stopa nepopunjenosti smanjena je na većini vodećih tržišta regiona. Beograd beleži najnižu stopu nepopunjenosti od svega 4,5%, dok ona u Pragu iznosi 5,8%, Bukureštu 10,0%, Budimpešti 12,2%, a Bratislavi 13,4%. Na kraju drugog kvartala, prosečna stopa nepopunjenosti u glavnim gradovima Centralne i Istočne Evrope iznosila je 9,2%, što je za 130 baznih poena manje nego godinu dana ranije.

„Tržište kancelarijskog prostora u Centralnoj i Istočnoj Evropi ulazi u novu fazu, koju karakteriše sve ograničenija ponuda. Stabilna tražnja zakupaca, pad stope nepopunjenosti i ograničen broj novih projekata jačaju poziciju zakupodavaca i podstiču rast zakupnina, posebno u novim, visokokvalitetnim poslovnim objektima“, izjavio je Péter Würsching, direktor sektora za izdavanje kancelarijskog i industrijskog prostora, iO Partners Mađarska.

„Beograd se izdvaja kao jedno od tržišta Centralne i Istočne Evrope na kojem je smanjenje raspoloživosti kancelarijskog prostora posebno izraženo. Sa stopom nepopunjenosti od svega 4,5%, najnižom među šest analiziranih glavnih gradova, i samo 2,7% u centralnoj poslovnoj zoni, kompanije koje traže savremen i kvalitetan kancelarijski prostor na dobrim lokacijama suočavaju se sa sve manjim izborom. Ovakva tržišna situacija već se odražava i na zakupnine. Prime renta dostigla je 19 evra po m² mesečno, što predstavlja rast od 5,6% na godišnjem nivou. Iako je trenutno u izgradnji oko 139.000 m² kancelarijskog prostora, gotovo 60% buduće ponude koncentrisano je u centralnoj poslovnoj zoni, pa će dinamika završetka novih projekata imati važnu ulogu u daljem razvoju tržišta. Dok novi prostor ne postane dostupan, očekujemo da će tražnja za najkvalitetnijim kancelarijama ostati snažna, a vlasnici najboljih poslovnih objekata zadržati dobru pregovaračku poziciju“, izjavila je Bojana Krsmanović, Senior Office Consultant u kompaniji iO Partners Srbija.

Stabilna tražnja i rast zakupnina širom regiona

U prvoj polovini 2026. godine, neto tražnja za kancelarijskim prostorom u šest glavnih gradova Centralne i Istočne Evrope dostigla je 565.000 m². Najaktivnije su bile kompanije iz tehnološkog sektora i institucije javnog sektora, dok su značajan udeo u ukupnoj tražnji imale i kompanije iz oblasti finansijskih usluga.

Zakupnine za najkvalitetniji kancelarijski prostor ostale su stabilne ili nastavile da rastu širom regiona. Najveći rast zabeležen je u Bratislavi, gde su prime zakupnine porasle za 7% na godišnjem nivou, zatim u Beogradu sa rastom od 5,6%, dok je u Varšavi zabeležen rast od 2,6%. Ovaj trend je najizraženiji kod novih, visokokvalitetnih poslovnih objekata, koji postavljaju nove cenovne standarde. Visoki troškovi izgradnje i finansiranja dodatno podstiču rast zakupnina u ovom segmentu i povećavaju cenovnu razliku između najboljih objekata i ostatka tržišta.

„Tržište kancelarijskog prostora u Varšavi prati neke od ključnih trendova prisutnih i u drugim glavnim gradovima Centralne i Istočne Evrope. U prvoj polovini 2026. godine bruto tražnja dostigla je 417.000 m², što predstavlja rast od 38% u odnosu na isti period prethodne godine. Posebno snažna aktivnost zabeležena je u drugom kvartalu, kada je obim transakcija dostigao rekordni nivo, zahvaljujući nekoliko poslova većih od 10.000 m², ali i većem broju transakcija u rasponu od 1.000 do 5.000 m², među kojima su se posebno izdvajali novi ugovori o zakupu. Stopa nepopunjenosti nastavlja da opada, a raspoloživost prostora posebno je ograničena u centru grada, gde je krajem juna stopa nepopunjenosti iznosila svega 4,8%. Ograničena nova ponuda, kako kratkoročno tako i srednjoročno, nastavlja da podstiče rast zakupnina. Zakupnine za najkvalitetnije kancelarijske prostore u centru Varšave već su dostigle 30 evra po m² mesečno, što je najviši nivo u regionu“, izjavio je Piotr Kamiński, član Upravnog odbora i direktor sektora za izdavanje kancelarijskog prostora u JLL Poljska. 

O kompaniji iO Partners

iO Partners, sa sedištem u Beču, pruža sveobuhvatan spektar usluga u oblasti komercijalnih nekretnina, uključujući izdavanje kancelarijskog i industrijskog prostora, investiciono savetovanje, procene vrednosti nekretnina i upravljanje projektima. Kompanija posluje u Austriji, Češkoj, Rumuniji, Srbiji, Slovačkoj i Mađarskoj. Sa 30 godina iskustva na tržištima Centralne i Istočne Evrope, iO Partners spaja inovativan i preduzetnički pristup sa globalnom ekspertizom koju obezbeđuje kroz preferirano partnerstvo sa kompanijom JLL, pružajući klijentima efikasna i prilagođena rešenja. Više informacija dostupno je na iopartners.com.

iO Partners na društvenim mrežama: LinkedIn

Media kontakt: 

Nevena Martinović, Head of Marketing & Market Research

Telefon: +381 62 711 226 

Email: [email protected]